«ПОДВОДНЫЕ КАМНИ» ПРИ ПОКУПКЕ И ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ

Приобретение недвижимости в Германии не дает права на получение вида на жительство, но является веским доводом для получения мульти - визы в немецком посольстве. Существует несколько вариантов для получения вида на жительство в Германии. Это открытие фирмы, создание дополнительных рабочих мест, инвестиции, т.е. долгосрочные вложения капитала с целью получения прибыли, в Германии. А куда лучше и надёжнее всего вложить свой капитал, как ни в приобретение недвижимости. В Германии вопрос приобретения недвижимости остаётся актуальным, несмотря на то, что за последние годы цены на недвижимость значительно выросли. Однако, и это следует подчеркнуть, в Берлине они ниже, чем в других городах как Германии, так и других европейских столицах. Но не только это привлекает внимание зарубежных инвесторов к недвижимости Берлина – здесь рынок недвижимости стабилен и эта стабильность продолжает расти. Кроме того, Германия играет лидирующую роль в Европейском сообществе, и в особенности это становится заметно в период экономического кризиса.

Что же касается недвижимости в столице Германии, то здесь интерес представляют как квартиры, дома и квартиры в новостройках, так и эксклюзивные строения – виллы, некоторые из которых имеют историческую ценность. В чём преимущество таких строений?

Во-первых – это дух старины; во-вторых – это красиво, в третьих, они находятся под защитой государства и, что имеет, наверное, первостепенное значение, для реставрации такого строения возможно получить хорошие и выгодные кредиты, которые потом можно списать за счёт налогов. Очень выгодно такое строение приобретать с целью развития бизнеса, к примеру, устройства культурного центра, зоны отдыха, ипподрома и т.п.. Это даёт возможность инвестору не только сделать выгодное вложение, но и получить вид на жительство в Германии.

Однако, следует отметить, что сама процедура приобретения недвижимости в Германии достаточно сложна, и разбита на несколько этапов. Все договоры купли-продажи в обязательном порядке должны быть заверены нотариусом, который защищает интересы обеих сторон. Договор составляется на немецком языке и если одна из сторон им не владеет, переводится уполномоченным присяжным переводчиком. После нотариального оформления любая недвижимость проходит государственную регистрацию - внесение покупателя в реестр собственников (Grundbuch). Механизм перехода недвижимости от продавца к покупателю контролируется как государственным нотариусом, так и посредством суда. Но, не зная всех тонкостей законодательства Германии, можно попасть в весьма незавидное положение – прельстившись на «красивую обёртку» и пустившись самостоятельно в сложный путь оформления документов, можно пропустить такие «незначительные» нюансы, как обременение покупаемой недвижимости. А это повлечёт за собой значительные и совершенно непредвиденные расходы и поставит вопрос о получении документа о праве собственности под большое сомнение.

Один из наших постоянных клиентов приобрёл себе в Берлине виллу, которую планировал реставрировать и, впоследствии, использовать для своего бизнеса. Её привлекательность состояла ещё и в том, что вместе со строением продавались большие участки земли. Однако, по прошествии некоторого времени, у него изменились обстоятельства, и он решил эту недвижимость продать. Он нашёл покупателя из государства бывшего Союза и обратился в нашу адвокатскую канцелярию с просьбой об осуществлении юридического сопровождения сделки и оформления визы для покупателя.

Виза была оформлена, покупатель прибыл в Берлин и встретился с нами – он хотел получить полную информацию о самом объекте, об условиях его покупки, возможностях и перспективах в будущем, включая получение вида на жительство. Интерес покупателя был полностью удовлетворён - шаг за шагом адвокат разъяснил ему всю предстоящую работу, вплоть до возможности подготовки нашими партнерами бизнес-плана для развития в будущем бизнеса и получения ВНЖ. Покупатель остался доволен и через несколько дней дал нам свой ответ – он согласен на полное сопровождение по оформлению сделки и решению последующих вопросов.

Мы приступили к выполнению поручения и тут столкнулись с одной из проблем, которая, как оказалось, имелась у продавца – нашего постоянного клиента. Сам он о её наличии даже не подозревал. Когда мы знакомились с договором купли-продажи виллы нашим клиентом, выпиской из поземельной книги, у нас возникло подозрение, что недвижимость он приобрёл ... с обременением, выразившемся в стотысячном долге перед банком. Поземельная книга – это основной юридический акт, который подтверждает право собственности конкретного лица. Так же там указаны все обременения, долги, переуступка долгов и т.д..

Как оказалось, при покупке дома нашего клиента заверили, что никаких долгов и обременений нет. Однако, в поземельной книге (а мы это увидели из представленной выписки) было указано, что должников у банка было несколько. Некоторые долги были погашены, но долг в 100 000 погашен не был. И наш клиент был внесён в поземельную книгу не как собственник, а лишь как будущий собственник. И на отчуждение такого объекта необходимо было получить согласие банка и лица, ведущего процедуру банкротства должника (Insolvenzverwalter). Наш клиент был очень расстроен и при этом он не хотел, скажем так, подставлять своего покупателя. А мы обязаны соблюдать права клиента в силу закона.

Выяснив, кто из нотариусов удостоверял сделку купли-продажи, мы связались с ним, и он подтвердил, что банк уверил его в том, что всё будет сделано, долг будет списан за счёт конкурсного управления, а потому он не стал уведомлять покупателя. Но в результате банк своё обещание не выполнил - согласие, ни от банка, ни от Insolvenzverwalter получено не было, обременение не снято. Наш клиент, по условиям сделки, должен был выплатить стоимость недвижимости, а банк дать подтверждение нотариусу и суду, что он даёт согласие на внесение его собственником. Наш клиент деньги заплатил, но подтверждение дано не было. А потому...

добавлено: 17:11 23.11.2012